Kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkiler, hem ticari hem de bireysel yaşamda önemli bir yer tutar. Türkiye’de bu ilişkileri düzenleyen başlıca mevzuatlar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’dur. Bu makalede, 2025 yılı itibarıyla Türkiye’deki gayrimenkul kiralama ilişkileri, tarafların hakları, yükümlülükleri ve çözüm yolları ayrıntılı bir şekilde ele alınacaktır.
1. Kira Sözleşmesi ve Şartları
Kiracı ve kiraya veren arasındaki ilk adım, kira sözleşmesinin yapılmasıdır. Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinin yazılı yapılmasını önerse de, sözleşme yazılı olmasa dahi geçerli kabul edilir. Ancak, taraflar arasında herhangi bir anlaşmazlık durumunda yazılı sözleşme önemli bir delil oluşturur.
Kira sözleşmesinin süresi ve diğer şartlar, tarafların anlaşmasıyla belirlenir. Sözleşme süresi, bir yıl gibi kısa dönemli olabilir veya uzun vadeli olabilir. Ayrıca, kira bedeli, ödeme dönemi, kiralananın kullanımı, bakım ve onarım gibi hususlar da sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
2. Kira Bedeli ve Artışı
Kiracının ve kiraya verenin karşılaştığı en büyük sorunlardan biri, kira bedeli ve artışıyla ilgilidir. Kira bedeli, sözleşmede belirlenen rakam üzerinden ödenir, ancak kiraya verenin talep ettiği artış oranı da önemli bir konu teşkil eder.
Türk Borçlar Kanunu‘na göre, kiraya veren, kira bedelini yıllık olarak arttırabilir. Ancak, artış oranı, genel ekonomik durum ve enflasyon oranları göz önünde bulundurularak belirlenmelidir. Türkiye’de, özellikle işyeri kiralarında kira artışı, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranına göre yapılır. Yine de, kiraya verenin kirayı fazla artırması, kiracının sözleşmeyi feshetmesine yol açabilir. Kiracılar, kira artışlarının yasal sınırlarla sınırlı olduğuna dair haklarını bilirlerse, haksız artış taleplerine karşı hukuki yollara başvurabilirler.
3. Kiracının Hakları
Kiracılar, yalnızca kiralananı kullanma hakkına sahip olmakla kalmaz, aynı zamanda kiraya verenin onlara sağladığı yaşam alanını düzenli bir şekilde kullanmalarına olanak tanır. Kiracının en önemli haklarından biri, kiralananın belirli bir standarda sahip olmasıdır. Kiracının kiralananda karşılaştığı ayıplar, kiraya veren tarafından düzeltilmelidir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracının kiralananla ilgili çeşitli hakları şunlardır:
- Kiralananı kullanma hakkı: Kiracı, sözleşme süresi boyunca kiralananı sadece sözleşme hükümlerine uygun şekilde kullanabilir.
- Ayıplı İfa Durumu: Kiralanan taşınmazda ayıplar varsa, kiracı, kiraya verene bu durumu bildirerek tazminat talep edebilir.
- Bakım ve Onarım Yükümlülüğü: Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve bakımını yapmakla yükümlüdür. Ancak, kiralanandaki büyük onarımlar genellikle kiraya verenin sorumluluğundadır.
4. Kiraya Verenin Hakları
Kiraya veren de kiracısına karşı belirli haklara sahiptir. Kiraya verenin en temel hakkı, kira bedelinin ödenmesini talep etme hakkıdır. Bunun dışında, kiraya verenin sahip olduğu haklar arasında şunlar bulunur:
- Kira bedelini talep etme hakkı: Kiraya veren, kiracısından zamanında ve düzenli olarak kira bedelini talep edebilir.
- Kiracının taşınmazı kötü kullanması: Kiracı, kiralananı sözleşmeye aykırı şekilde kullandığında, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve kiracıyı tahliye edebilir.
- İhtarname gönderme hakkı: Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, kiracısına ihtarname göndererek ödeme talebinde bulunabilir.
5. Kiracının Kira Ödememesi Durumu
Kiracının kira bedelini ödememesi, kiraya verenin karşılaştığı en yaygın sorunlardan biridir. Kiracı, kira bedelini ödemezse, kiraya veren önce ihbar gönderme hakkına sahiptir. Bu ihbar, kiracıyı ödeme yapmaya zorlamak amacıyla yapılır. Ancak kiracı ödeme yapmazsa, kiraya veren yasal tahliye talebi yapabilir.
Kiraya veren, kiracısına yazılı ihtar göndermeli ve ardından ödeme yapılmazsa, icra takibi başlatabilir. Ayrıca, kiracının tahliyesi için mahkemeye başvurulabilir. İcra müdürlüğü, kiracının tahliyesini sağlamak amacıyla tahliye kararı çıkarabilir.
6. Kiracının Tahliyesi
Kiracı, sözleşme süresi dolduğunda veya sözleşmeye aykırı bir durum gerçekleştiğinde kiraya veren tarafından tahliye edilebilir. Ancak, kiraya verenin kiracıyı tahliye etmesi için belirli bir yasal prosedüre uyması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu, kiracının korunmasını amaçlayan bir düzenleme getirmiştir ve kiraya verenin kiracıyı tahliye etmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerekir.
Tahliye işlemi, kiracının icra yolu ile tahliyesi veya mahkeme kararı ile tahliyesi ile gerçekleştirilebilir. Ayrıca, kiracı, kiraya verene tazminat ödeme durumuyla karşı karşıya kalabilir. Eğer kiraya veren, kiracıyı tahliye etmek istiyorsa, önce kiracıyı ikna etmeye çalışmalıdır, çünkü bir kira sözleşmesinin feshi, taraflar arasında gerginliğe neden olabilir.
7. Kiracının ve Kiraya Verenin Çözüm Yolları
Kiracı ve kiraya veren arasındaki anlaşmazlıklar, genellikle yasal yollarla çözülür. Ancak, taraflar birbirleriyle anlaşarak aralarındaki sorunları uzlaşma yoluyla çözebilirler.
Alternatif Uyuşmazlık Çözüm Yöntemleri ve arabuluculuk, tarafların daha hızlı ve daha düşük maliyetle anlaşmazlıkları çözmelerine olanak tanır. Arabuluculuk, özellikle kiracı-kiraya veren ilişkilerinde daha yaygın olarak kullanılmaya başlanmıştır. Taraflar arasında anlaşmazlık olduğunda, bir arabulucu yardımıyla çözüm sağlanabilir.
Sonuç
Kiracı ve kiraya veren arasındaki hukuki ilişkiler, 2025 yılı itibarıyla net ve sağlam bir yasal çerçeveye dayanmakta olup, tarafların hakları ve yükümlülükleri her geçen gün daha iyi anlaşılmaktadır. Tarafların, sözleşme koşullarını net bir şekilde belirlemesi ve hukuki haklarını bilmeleri, olası anlaşmazlıkları önlemeye yardımcı olacaktır. Hukuki danışmanlık almak, tarafların haklarını güvence altına almak ve olası sorunlardan kaçınmak için önemlidir.
